新築価格の高騰により「中古住宅購入＋リフォーム」が注目されています。一方で「いくらになるんだろう？」「理想どおりの家になるかな？」と不安を感じている人も少なくないでしょう。

中古住宅のリフォームは、うまく進めれば、新築では実現しにくい「立地・広さ・自分好みの内装」を手に入れられる選択肢になります。しかし、新築にはないリスクがあるのも事実です。

そこで本稿では、「中古住宅購入＋リフォーム」のメリットと注意点、費用相場を分かりやすく解説します。物件選びのチェックポイントもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

「中古住宅購入＋リフォーム」が選ばれる3つの理由（メリット）

新築ではなく、中古住宅を購入してリフォームする方が増えています。

なぜ「中古住宅購入＋リフォーム」が選ばれているのでしょうか？⸺ そのメリットを3つに整理してご紹介します。

1.新築と比べて費用を抑えやすい

中古住宅＋リフォームの最大のメリットは、新築と比べてトータルの費用を抑えやすい点にあります。

なぜ費用を抑えやすいのか

多くの場合、中古物件は新築時より価格が低くなります。また、リフォームも予算に合わせて工事内容を調整できるため、新築より費用を抑えることが可能です。

たとえば、新築では予算オーバーになるエリアでも、中古物件を取得して水回りと内装をリフォームする計画ならば予算内に収まるケースも少なくありません。

費用比較はトータルで考える

ただし「中古住宅購入＋リフォーム」が必ず高コスパになるとは限りません。物件の状態によっては工事費が高くついたり、住み始めてから想定外の修繕が発生したりすることもあります。

費用を比較するときは、物件価格だけでなく、リフォーム費用とメンテナンス費も含めたトータルで考えることが大切です。

そのためにも、購入前にリフォーム会社へ概算見積もりを依頼しておきましょう。費用の全体像をつかめるだけでなく、購入する建物が本当にそれでいいのか考える判断材料になります。

2.立地の選択肢が豊富になる

中古住宅を選ぶことで、新築では手が届きにくいエリアにも選択肢が広がります。

人気の住宅地や駅近エリアは新築物件の供給が少なく、出ても価格が高い傾向があります。一方、中古住宅はそうしたエリアでも物件が流通しやすく、また予算内で購入できる場合があります。

「子どもの学区を優先したい」「職場への通勤時間を減らしたい」といった条件が固まっている方ほど、この選択肢の広がりは大きなメリットになるでしょう。

立地は、あとから変えられない条件です。住宅購入にあたり「立地」を最優先に考えたい方は、中古住宅も選択肢に入れてみてください。

3.実際の暮らしをイメージしやすい

中古住宅は実物を見て購入を判断できるため、暮らしのイメージがつかみやすいという利点があります。契約する際の安心感につながるでしょう。

一方で注文住宅は、設計図書（図面や仕様書など）だけで判断しなければなりません。実際に住み始めてから「思っていたのと違った」と感じる可能性もあります。

中古住宅であれば、現地見学で採光や通風、隣家との距離、周辺の環境などを自分の目で確認してから購入できます。マンションであれば、管理の質もチェックできるでしょう。

内覧の機会を最大限に生かし、気になる点は遠慮なく確認しておきましょう。

購入前に知っておきたい「中古住宅購入＋リフォーム」の注意点

メリットがある一方で、「中古住宅購入＋リフォーム」には事前に押さえておきたい注意点もあります。

購入後に「こんなはずじゃなかった」とならないために、以下の3つのポイントを確認しておきましょう。

1.まず資金計画を立て、予算配分を決める

中古住宅を購入してリフォームする場合は、最初に予算の上限と配分を明確にしておきましょう。資金計画が甘いと、予算不足に陥るリスクが上がってしまいます。

用意すべき費用は「物件購入費用」と「リフォーム費用」だけではありません。他にもさまざまな諸費用がかかります。一例をあげてみましょう。

• 手数料（仲介手数料・銀行の事務手数料・司法書士報酬など）
• 保険料（火災保険・地震保険・団体信用生命保険など）
• 清算金（固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金など）
• 税金（印紙税・登録免許税など）

これらの諸費用は、目安として物件価格の10前後かかることもあります。さらに予期せぬ追加工事に備えた予備費として、リフォーム予算の10～15%程度を別途確保しておくと安心です。

ただし、人によって大きく金額が変わるため、事前にリフォーム会社に確認しておくと安心です。

資金計画を立てる際、「使える予算の総額」を計算して、物件購入に充てる上限とリフォームに充てる上限を先に決めておきましょう。

この作業をないがしろにすると、よい物件を見つけても「諸費用の支払いで手元資金が底をついた」「やりたかったリフォームを諦めるしかなかった」という事態になりかねません。

2.必須工事と希望の優先順位を明確にする

リフォームには「必須工事」と「あとからでもできる工事」があります。この2つを混同したまま進めると、予算が足りなくなったり、優先すべき工事が後回しになったりします。

必須工事の代表例は、安全性や居住性に直結する「耐震補強」や「雨漏り修繕」などです。キッチンやお風呂、給排水管の交換なども、住み始めてからでは工事しづらいケースがあるでしょう。

一方、壁紙の張り替えや外壁の塗り替えなどは、よほど状態がひどくなければ、あとから工事しても問題ありません。

可能であれば物件を見学する段階でリフォーム会社に同行してもらい、何が必須工事になるかを事前に確認しておくと、予算計画がより現実的になります。

3.物件探しとリフォーム計画の同時進行がカギ

物件を購入してからリフォーム会社を探し始めると、引っ越し時期が遅れたり、費用の見通しが立たないまま契約を進めてしまったりするリスクがあります。

理想的なのは、物件の内覧の際、リフォーム会社の担当者に同行してもらい、現地で「どこをどう直す必要があるか」「費用の概算はいくらか」を一緒に確認する流れです。

これにより、物件購入の意思決定をリフォーム費用込みで判断できるようになります。段取りよく工事に着手できれば、引っ越しまでの期間も短縮できるでしょう。

「中古住宅購入＋リフォーム」の費用相場

「結局いくらかかるのか」は、多くの方がもっとも気になるところでしょう。

費用は物件の状態や築年数、工事範囲によって大きく異なりますが、目安を知っておくことで資金計画が立てやすくなります。

費用相場の目安

それでは、主なリフォーム箇所ごとの費用の目安と、フルリノベーションした場合の費用の目安をご紹介しましょう。

ただし、これからご紹介する費用相場は、あくまで目安として参考にしてください。

主なリフォーム箇所ごとの費用の目安

リフォームは部分的な修繕や設備の交換が中心ですので、工事する場所と使う設備のグレードによって費用が変わります。

以下は、主なリフォーム箇所ごとの費用の目安です。

実際の費用は、物件の状態や選ぶ建材・設備のグレードによって異なります。リフォーム会社から見積もりを取ったうえで、資金計画に組み込んでください。

フルリノベーション費用の目安

建物を骨組み（構造）だけにして全体をつくり変える「フルリノベーション (スケルトンリノベーション)」は、設計の自由度が高い反面、費用が高くなりがちです。

たとえば、一般的な30坪（約99m²）の一戸建てなら「約1,000～2,500万円」程度になります。一方、70m²のマンション住戸であれば「約700～1,400万円」が相場です。

また、リフォーム会社によって、提案内容や工事代金が大きく異なります。まずは希望を整理し、見積もりを依頼して、提案内容と金額を確認することが大切です。

関連：リノベーションとは？リフォームとの違いやメリット、費用相場を解説

費用を抑える方法（ローン・補助金・減税制度など）

リフォーム費用は、ローンの借り方や公的制度の活用によって実質的な負担を減らせます。

ローンの組み方で返済総額が変わる

まず検討したいのが、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて「住宅ローン」に組み込む方法です。

「リフォームローン」は金利が高めに設定されていることが多いため、金利の低い「住宅ローン」に一本化することで返済の総額を抑えやすくなります。

住宅ローン減税も、省エネ基準への適合や築年数などの条件を満たせば利用可能です。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

使える補助金を早めにチェックする

「断熱改修・耐震補強・省エネ設備の導入」などを対象にした国や自治体の補助金制度も活用できます。

一般的な補助金は、応募期間や予算が設定されています。住宅の取得を思い立ったらすぐ、使える補助金がないか確認しておきましょう。

参考：国土交通省「リフォームをお考えの消費者の方」
参考：地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト

補助金制度は年度ごとに内容が変わるため、リフォーム会社と連携し、工事着工前に最新情報を確認することが重要です。

また、補助金制度によっては、登録事業者（リフォーム会社や建築会社など）しか申請できないものもあります。

さらに、工事着工前に申請が必要なものもあるため、早めに「リフォーム会社探し」から始めることをおすすめします。

後悔しないための物件選びのチェックポイント

最後に、物件選びの主なチェックポイントを5つご紹介します。見た目の印象だけで判断せず、以下のポイントをひとつずつ確認しながら物件を選びましょう。

1.築年数と耐震基準（1981年以降か）

物件を選ぶ際にまず確認したいのが、耐震基準です。具体的には、建築確認（行政の法令適合検査）を受けた日が「1981年6月1日以降」かどうかが重要な分岐点になります。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に基づいて設計されており、それ以前の「旧耐震基準」の建物に比べて地震への耐性が高いとされています。

旧耐震基準の物件を購入する場合、耐震補強工事が必要になるケースがあり、工事費用が追加になることもあります。さらに、住宅ローンの審査で否認されるケースもあるため注意が必要です。

なお、築年月日とは異なるため、必ず不動産会社に「建築確認日」を問い合わせてください。

2.現行法規の適合性

建築当時は合法だった建物でも、その後の法改正により現在の基準を満たさなくなっているケースがあります。このような建物を「既存不適格建築物」と呼び、じつは珍しくありません。

既存不適格建築物は「違法建築物」ではありませんので、行政から突然改善命令が下されるようなことはまれです。流通量も多く、普通に売買されています。

一方で既存不適格建築物には、増築や大規模リフォームへの制限、住宅ローン審査の通りにくさ、将来的な売却の難しさといった不利益が生じることがあります。

具体的には、接道義務違反や容積率・建ぺい率のオーバーなどが代表的なケースです。購入前に仲介会社に問い合わせ、既存不適格建築物に該当する場合は状況を確認しておきましょう。

参考：建築基準法 第43条（敷地等と道路との関係）
参考：建築基準法 第52条（容積率）
参考：建築基準法 第53条（建蔽率）

3.目に見えない部分（基礎・構造・配管など）の劣化

中古住宅でもっとも注意が必要なのが、内覧では確認しにくい「見えない部分」の不具合 ⸺ たとえば、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の老朽化などです。

これらは外見からは判断しにくいうえ、購入後に発覚すると大規模な修繕が必要になることもあります。

必要に応じてホームインスペクションを活用

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家が建物の状態を調査するサービスのこと。費用は5～10万円程度が目安です。

中古住宅の購入時に利用することで、購入後に想定外の修繕費用が発生するリスクを大幅に下げられるため、コストパフォーマンスが高いサービスと言えます。

とくに築20年以上の物件では、購入前に診断を実施しておくと安心です。希望する場合は、売主や仲介会社に「ホームインスペクションを実施したい」と伝えてみましょう。

不動産売買契約書の内容（契約不適合責任）をチェック

不動産売買契約書の内容を確認しておくことも、とても大切です。引き渡された物件が品質や数量に関して契約の内容に適合しない場合は、売主に「契約不適合責任」を問えます。

たとえば、購入した中古住宅で雨漏りがあった場合を考えてみましょう。契約不適合と見なされるかどうかは、契約書に「雨漏り箇所あり」といった文言が書かれていたかどうかによります。

• 明記されていない場合 ⇒ 契約不適合責任を問える
• 明記されている場合 ⇒ 責任を問えない場合がある

なお、個人同士の売買では「契約不適合責任免責特約」が設定されることが少なくありません。その場合は、特約の内容に従い、欠陥が発覚しても売主への請求ができないケースもあります。

そのため、契約前に条項や特約の内容を必ず確認し、不明点は仲介会社に説明を求めることがとても大切なのです。可能であれば、契約前に契約書のコピーをもらい一読しておくとよいでしょう。

目に見えない劣化リスクへの備えは、インスペクションで事前に状態を把握し、契約書で法的な保護を確認するという2段構えで進めると安心です。

4.議事録・管理規約・修繕履歴・積立金（マンションの場合）

マンションの場合、物件そのものの状態に加えて、管理に関する書類の確認が欠かせません。確認すべき書類は、主に以下の4種類です。

• 議事録
• 管理規約
• 修繕履歴
• 修繕積立金

管理組合の「議事録」からは、過去にどんな問題が議論されてきたか（大規模修繕の計画・トラブルの有無など）を読み取れます。

「管理規約」は、リフォームの範囲を左右する重要な書類です。たとえば、遮音規制によって「張り替えられる床材」に制限が設けられているケースもあります。

「修繕履歴」は、過去にあった修繕工事を確認でき、今後のメンテナンスの予測に役立ちます。「修繕積立金」の残高が不足していると、将来的に追加の一時金を求められるかもしれません。

これらの書類は、売主や管理会社に開示を求めることができます。「問題なさそう」という印象だけで判断せず、書類で事実を確認しておくと安心です。

5.立地と利便性

立地は「リフォームで変えられない条件」です。購入後に「駅が遠すぎた」「買い物が不便」と感じても、建物のように手を加えることができません。

利便性の観点から確認しておきたい主な項目は、以下の4つです。

• 通勤・通学ルートの所要時間と安全性
• 生活必需施設（商業施設・医療機関・金融機関など）へのアクセス
• 子育てのしやすさ（教育施設・行政サービスの充実度、公園の有無など）
• 将来的な街の変化（再開発計画・人口動態予測など）

なお、建物への期待が高まると、立地の不便さを見落としやすくなります。気に入った物件が見つかったときほど、立地の確認を冷静におこないましょう。

たとえば、現地に複数回足を運び、「平日／休日」「朝／夜」「晴れ／雨」など異なる状況での雰囲気も確認しておくと、入居後のギャップを減らせます。

まとめ：中古住宅購入＋リフォームで後悔しないために

「中古住宅購入＋リフォーム」は、費用・立地・自由度の面で新築にはない魅力がある選択肢です。一方で、資金計画・物件選び・工事の優先順位といった事前準備が、成否を大きく左右します。

大切なのは「買ってからリフォームを考える」ではなく、「リフォームの見通しを立ててから買う」という順番。物件探しとリフォーム会社への相談を同時に進めることが、理想の新居への近道です。

もし「自分たちの予算で、あのエリアならどんな暮らしができるだろう？」と気になったら、お気軽に創建リフォームにご相談ください。資金計画や物件探しからお手伝いします。

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